吉林市人民政府辦公室關(guān)于吉林市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(試行)

吉市政辦規(guī)〔2023〕1號        2023-03-27

各縣(市)區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局、直屬機構(gòu)：

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，大力支持剛性和改善性住房需求，增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型，提振信心預(yù)期、推動消費回暖，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府2023年第2次常務(wù)會議討論通過，制定本意見。

　　一、完善政策提高建設(shè)品質(zhì)

　　(一)根據(jù)項目用地規(guī)模，按照控制性詳細規(guī)劃及相關(guān)標準要求，集中布局、集中配建，合理配置托幼、社區(qū)服務(wù)及文體活動、衛(wèi)生服務(wù)、老年養(yǎng)護、商業(yè)服務(wù)等設(shè)施，充分滿足居民實際需求。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(二)鼓勵提高住宅品質(zhì)。每套住宅頂層起居室允許設(shè)置一處不超過二層的通高，通高部分面積總和控制在本層建筑面積的20%之內(nèi)。住宅公共門廳、大堂和因立面造型需要頂層局部出屋面不超過4.5米部分可不計入超高范圍。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(三)對新供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地項目土地出讓價款達到1億元(含)以上的，可以采取分期支付方式，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過1年。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(四)支持居住用地商業(yè)兼容比例靈活處置。對于已取得土地使用權(quán)的項目，居住用地商業(yè)兼容比例，在滿足配套要求及不改變用地性質(zhì)、容積率的情況下，可在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批階段依申請按最低限進行調(diào)整，重新出具規(guī)劃條件、補繳土地出讓金后核發(fā)規(guī)劃許可。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(五)主城區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成的正在銷售的公寓項目，在滿足住宅需要的消防、供水、供氣、供電等相關(guān)條件下，可以采取補交土地出讓金的方式，申請將商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(六)房地產(chǎn)開發(fā)項目實行“分棟”首次登記和分期規(guī)劃驗收。已經(jīng)完成工程建設(shè)的部分建筑物可分棟進行規(guī)劃核實。在取得竣工工程備案證和開發(fā)企業(yè)承諾按規(guī)劃完成整體建設(shè)項目的情況下，對已完成竣工驗收備案的部分建筑物，辦理不動產(chǎn)首次登記;對未按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在符合相關(guān)規(guī)劃要求且社區(qū)、物業(yè)用房、幼兒園等配套建筑已先期按要求完成教育等行業(yè)主管部門驗收的前提下，可實現(xiàn)已完成建設(shè)的建筑物分期規(guī)劃核實，規(guī)劃核實后，可先行向相應(yīng)的權(quán)利人發(fā)放無土地分攤面積的不動產(chǎn)登記證。(市規(guī)劃和自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(七)放寬不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記條件。以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，對開發(fā)投資總額未達到25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)所在各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會同意，可申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記,待開發(fā)總額達到法定轉(zhuǎn)讓要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記權(quán)利人可以憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明及其他必要材料向有關(guān)部門申請辦理建設(shè)項目報建、銷售等手續(xù)。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(八)建立項目開工“綠色通道”。對省市春季集中開工項目主體工程施工前已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，已確定施工、監(jiān)理單位的新建項目, 經(jīng)施工許可審批部門同意后，允許提前進場進行土地平整、搭建圍擋施工暫設(shè)、臨水臨電接入、土方施工、降水施工等非主體工程施工。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(九)保障購房者權(quán)益，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目如期交付使用。完善項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套，方便百姓就醫(yī)、就學(xué)、出行。項目周邊醫(yī)院、學(xué)校、道路、公交、水、電、氣、熱和綠化等配套設(shè)施按規(guī)劃及時建設(shè)到位。配套建設(shè)工程超前列入各級政府年度投資計劃，確保小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套與小區(qū)項目交付同步完成建設(shè)。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會)

　　二、盤活資產(chǎn)釋放消費潛力

　　(十)盤活地下室、車位資產(chǎn)。對已取得國有土地使用權(quán)并已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》的地下室、地下車位，可以申請辦理抵押權(quán)登記。在符合規(guī)劃、人防要求并已繳納地下部分土地出讓價款的前提下，對地下室和有明確界址點的地下車位，依申請可以辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。(市規(guī)劃和自然資源局)

　　(十一)在建工程抵押項目“按套拆分”或“按棟拆分”實施注銷登記。已經(jīng)辦理在建工程抵押的商品房，允許開發(fā)企業(yè)在符合按套(棟)拆分登記的條件下，經(jīng)抵押權(quán)人同意對原抵押物及擔(dān)保的債權(quán)按套(棟)進行拆分并辦理抵押權(quán)變更登記，開發(fā)企業(yè)可按每套(棟)商品房擔(dān)保債權(quán)陸續(xù)清償所欠貸款并按套(棟)辦理抵押權(quán)注銷登記，盤活抵押商品房，緩解企業(yè)資金壓力。(市規(guī)劃和自然資源局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局)

　　(十二)調(diào)整抵押權(quán)登記限制條件。在辦理不動產(chǎn)首次登記后未售出的商品房，可以進行抵押權(quán)登記，資金優(yōu)先保障項目建設(shè)需求;允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在抵押權(quán)注銷后，申請將自持房屋狀態(tài)變更為現(xiàn)售商品房狀態(tài)。(市規(guī)劃和自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(十三)允許項目局部開發(fā)預(yù)售。對未按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)用地，符合土地分宗條件的，可簽訂補充合同，實現(xiàn)項目局部開發(fā)、預(yù)售。(市規(guī)劃和自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(十四)穩(wěn)步推進棚改貨幣化安置。根據(jù)棚改回遷戶意愿，鼓勵支持各區(qū)政府貨幣化購買城市區(qū)域內(nèi)已辦理《商品房預(yù)售許可證》、已確定交付時間的商品住房用于回遷安置，提高棚改回遷安置效率。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)

　　(十五)推動未登記房屋上市交易。為盤活二手房市場，促進新房交易。對已取得土地使用權(quán)但未及時辦理房屋所有權(quán)注銷登記(即“滅籍”)，導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)登記的房屋，由各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會出具書面承諾，明確辦理滅籍時間和承擔(dān)責(zé)任，先期辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，為房屋上市交易提供條件。新出讓土地應(yīng)在出讓前完成滅籍手續(xù)。(市規(guī)劃和自然資源局、各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會)

　　(十六)實行存量房“帶押過戶”。簡化抵押存量房交易程序，建立交易資金監(jiān)管機制，開展已抵押存量房在未解除原抵押狀態(tài)下交易過戶(即“帶押過戶”)，符合條件經(jīng)抵押權(quán)人同意實現(xiàn)同步完成抵押存量房過戶、受讓人抵押權(quán)新設(shè)、轉(zhuǎn)讓人原抵押權(quán)注銷等多個事項，節(jié)約交易雙方資金和時間成本。(市規(guī)劃和自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局)

　　(十七)積極支持二、三孩家庭購房。自2023年1月1日至2023年12月31日，購買城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上新建商品住房的二、三孩家庭，政府每平方米補貼100元，最高補貼額不超過1.44萬元。申報購房補貼截止時間為2024年6月30日。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局)

　　(十八)鼓勵企業(yè)開展商品房團購活動。自2023年1月1日至2023年12月31日，面向全市組織有團購意向的項目企業(yè)開展商品住房團購活動。大力發(fā)展住房租賃市場。爭取專項資金支持，通過專業(yè)化經(jīng)營主體批量購買庫存商品房，增加市場化租賃住房及保障性租賃住房有效供給，改善居住民生。鼓勵商業(yè)銀行按照市場化原則為租賃住房經(jīng)營主體提供融資支持，完善批量收購房屋用于租賃住房的配套金融服務(wù)。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局)

　　三、優(yōu)化住房公積金貸款政策

　　(十九)提高個人住房公積金最高貸款額度。單職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度為50萬元，雙職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度為70萬元。(市住房公積金管理中心)

　　(二十)繼續(xù)優(yōu)化住房公積金貸款條件。職工申請住房公積金貸款時不得有尚未結(jié)清的住房公積金貸款。職工如有未結(jié)清的其他貸款或擔(dān)保，其未結(jié)清貸款或擔(dān)保的額度納入借款人還款能力審核，確定實際住房公積金貸款額度。(市住房公積金管理中心)

　　(二十一)放寬存量房(二手房)貸款房齡要求。在貸款年限與房齡之和不超過40年，且貸款終止日期不大于存量房土地使用終止日期的情況下存量房房齡限制延長至30年。(市住房公積金管理中心)

　　(二十二)出臺“商轉(zhuǎn)公”貸款政策。即已經(jīng)辦理商業(yè)貸款且具備住房公積金貸款資格的借款人，在正常還款期間，可申請將其商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。(市住房公積金管理中心)

　　(二十三)降低住房公積金貸款購房成本。下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。(市住房公積金管理中心)

　　四、加大財稅、金融支持力度

　　(二十四)支持建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資。允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會領(lǐng)域企業(yè)，用有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)等財產(chǎn)進行抵押融資。抵押權(quán)實現(xiàn)時，不得改變土地用途。(中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局、市規(guī)劃和自然資源局)

　　(二十五)加大對建筑施工企業(yè)的融資支持。鼓勵商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險可控基礎(chǔ)上，滿足建筑企業(yè)合理融資需求。加強對項目資金的監(jiān)管力度，合法合規(guī)加快釋放建設(shè)工程質(zhì)量保證金，緩解企業(yè)流動性資金壓力。

　　為促進房地產(chǎn)開發(fā)項目加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，支持開發(fā)企業(yè)與承建方以借款形式簽訂《主債權(quán)及房地產(chǎn)抵押合同》，由承建方申請銀行貸款，辦理在建工程抵押權(quán)登記，貸款資金專項用于本項目續(xù)建支出。(中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局、市金融辦、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局)

　　(二十六)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持。鼓勵各商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上探索項目融資和企業(yè)總體狀況適度分離的信貸模式，實施信貸項目封閉管理，為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資支持。

　　鼓勵各商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)在建項目，在依法合規(guī)、風(fēng)險可控基礎(chǔ)上，創(chuàng)新“廠房按揭”“物業(yè)支持貸款”等信貸產(chǎn)品，支持企業(yè)固定資產(chǎn)融資。

　　鼓勵金融機構(gòu)探索發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品，幫助房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，拓展多元化融資渠道，對于我市首單發(fā)行成功的商業(yè)銀行給予適當獎勵。(中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局)

　　(二十七)減輕個人住房消費負擔(dān)。支持商業(yè)銀行適度加大個人住房按揭貸款發(fā)放力度，鼓勵商業(yè)銀行按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則為居民家庭提供較優(yōu)惠的個人住房貸款利率，對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。(中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局)

　　(二十八)保障住房金融消費者合法權(quán)益。鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，對在2020年至2022年期間受疫情影響的個人，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。個人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機構(gòu)按新的還款安排報送信用記錄;經(jīng)人民法院判決、裁定認定應(yīng)予調(diào)整的，金融機構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報送，已報送的予以調(diào)整。(中國銀行保險監(jiān)督管理委員會吉林監(jiān)管分局、市中級人民法院)

　　(二十九)支持居民換購住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，按照《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個人所得稅有關(guān)征管事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2022年第21號)規(guī)定，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。(市稅務(wù)局)

　　五、延長階段性支持政策

　　(三十)自2023年1月1日至2023年12月31日，繳存職工連續(xù)、正常、足額繳存住房公積金6個月(含)以上的，即可申請住房公積金貸款;職工購買新建商品住房，首次申請住房公積金貸款的，首付款比例不低于20%;住房公積金賬戶余額不足3萬的按3萬元計算，可貸款額度提高至30萬元;無房且租房的住房公積金繳存職工，符合租房提取條件的，提取額度在現(xiàn)行額度基礎(chǔ)上，上浮50%。(市住房公積金管理中心)

　　(三十一)繼續(xù)開展鼓勵農(nóng)民、大學(xué)生購房工作。自2023年1月1日至2023年12月31日，農(nóng)民、大學(xué)生購買的首套新建商品住房或存量住房面積在90平方米(含90平方米)以下的，政府每套補貼0.6萬元;面積在90平方米以上的，政府每套補貼1萬元。其中，采用商業(yè)貸款方式購買90平方米(含90平方米)以下新建商品住房的，按照一年實際支付正常貸款利息額度的10%給予補貼;購買90-144平方米(含144平方米)新建商品住房的，按照一年實際支付正常貸款利息額度給予15%的補貼;購買144平方米以上，不給予貸款利息補貼。貸款利息補貼支持政策期限為一年，申報購房補貼截止時間為2024年6月30日。

　　本政策中所指農(nóng)民，是購房人為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或其家庭成員(包括父母、配偶、子女)中至少有一人是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。本政策中所指大學(xué)生，是畢業(yè)五年以內(nèi)、全日制本科及以上學(xué)歷留吉返吉高校畢業(yè)生。本政策中農(nóng)民、大學(xué)生購買的新建商品住房或存量住房為城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上非別墅類住房。(市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局)

　　(三十二)保障建設(shè)方、施工方、購房人合法權(quán)益。因2020年至2022年疫情不可抗力情形,不能按照土地出讓合同約定的竣工時間竣工的開發(fā)建設(shè)項目，經(jīng)當?shù)爻菂^(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會與開發(fā)單位出具相關(guān)證明文件證明確屬疫情原因的，可以參照合同約定進行竣工延期。不能按合同約定時間交付房屋的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時通知購房人，并與購房人協(xié)商，適當順延交房日期，具體由交易當事人商定。(市規(guī)劃和自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會)

　　(三十三)本意見中二、三孩家庭，農(nóng)民、大學(xué)生等群體購房享受的優(yōu)惠政策不重復(fù)享受。

　　本意見適用范圍為吉林市各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會，各縣(市)可參照執(zhí)行。

　　本意見自2023年3月31日起施行，有效期至2024年3月31日。有效期暫定一年，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門負責(zé)解釋。

吉林市人民政府辦公室

2023年3月27日