國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)》公開征求意見的通知

根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))的有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局草擬了《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)》，現(xiàn)面向社會(huì)公開征求意見，歡迎社會(huì)各界提出意見和建議。請(qǐng)于2025年1月8日-2025年2月8日期間通過電話方式反饋意見。

國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局  聯(lián)系人：林盛洽

聯(lián)系電話：0663-8225024

稅 屋附件：

1.《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)》

2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)》的解讀

國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局

2025年1月8日

國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法予以公布，具體見附件。本公告自2025年1月1日起施行，《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(揭陽市地方稅務(wù)局公告2010年第2號(hào))第一條同時(shí)廢止。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法

2.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表

國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局

2025年X月X日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告(征求意見稿)》的解讀

國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》(國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2025年第X號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2024年第5號(hào))，明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格�？紤]扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的20%計(jì)算確定�，F(xiàn)舉例說明測(cè)算過程：

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過程見下表：

項(xiàng)  目 行次 金額 說明

一、每平方米應(yīng)稅收入 1 22,362.39 （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39

二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)                2=3+4+12+13+17 2 113,713,876.70

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 3 40,000,000.00

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11 4 46,976,800.00

其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 1,000,000.00

建筑安裝工程費(fèi) 6 35,808,500.00 根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。

前期工程費(fèi) 7 7,662,800.00 按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以20%計(jì)算確定。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8

公共配套設(shè)施費(fèi) 9

開發(fā)間接費(fèi)用 10

戶內(nèi)裝修+ 11 2,505,500.00 戶內(nèi)裝修超過標(biāo)準(zhǔn)的金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)*10% 12 8,697,680.00

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16 13 644,036.70

其中 城市維護(hù)建設(shè)稅 14 375,688.07 （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07

教育費(fèi)附加 15 161,009.17 （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17

地方教育費(fèi)附加 16 107,339.45 （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20% 17 17,395,360.00

三、可售建筑面積 18 8,000.00

五、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18 19 14,214.23

六、每平方米增值額 20=1-19 20 8,148.15

七、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19*100% 21 57.32%

三、《公告》的生效時(shí)間

《公告》自2025年1月1日起施行，《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》(揭陽市地方稅務(wù)局公告2010年第2號(hào))第一條同時(shí)廢止。