國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告

國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局公告2025年第1號(hào)     2025-02-14

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合橫琴粵澳深度合作區(qū)征管實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法予以公布，具體見(jiàn)附件。

本公告自2025年1月1日起施行，《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》(2023年第3號(hào))同時(shí)廢止。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法.doc

2.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表.xls

國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局

2025年2月14日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》的解讀

國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》(2025年第1號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))，明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格�？紤]扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照橫琴粵澳深度合作區(qū)發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合橫琴粵澳深度合作區(qū)已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的22%計(jì)算確定�，F(xiàn)舉例說(shuō)明測(cè)算過(guò)程：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡(裝修交付)、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬(wàn)元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡。該項(xiàng)目樁基礎(chǔ)采用預(yù)制管樁，地下室共一層(車位)、商業(yè)類型為裙樓、住宅層數(shù)20層。按2021年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：

項(xiàng)  目	行次	金額	說(shuō)明
一、每平方米應(yīng)稅收入	1	22,362.39	[30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)                2=3+4+12+13+17	2	116,394,531.30
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	49,038,842.00
其中	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費(fèi)	6	37,618,100.00	根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。
前期工程費(fèi)	7	8,662,742.00	按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以22%計(jì)算確定。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)	8
公共配套設(shè)施費(fèi)	9
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用	10
戶內(nèi)裝修+	11	1,758,000.00	按照戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額確定。[2000-2021年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的戶內(nèi)裝修造價(jià)指標(biāo)×（1+30%)]×5000=1758000.00
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)*10%	12	8,903,884.20
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護(hù)建設(shè)稅	14	375,688.07	[30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×7%=375688.07
教育費(fèi)附加	15	161,009.17	[30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×3%=161009.17
地方教育費(fèi)附加	16	107,339.45	[30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×2%=107339.45
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20%	17	17,807,768.40
三、可售建筑面積	18	8,000.00
四、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18	19	14,549.32
五、每平方米增值額 20=1-19	20	7,813.07
六、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19*100%	21	57.30%

三、《公告》的生效時(shí)間

《公告》自2025年1月1日起施行，《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》(2023年第3號(hào))同時(shí)廢止。