國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于市七屆人大四次會議第20230636號建議答復(fù)的函

尊敬的王嵐代表：

　　您提出的《關(guān)于解決金融業(yè)抵押品拍賣及抵債資產(chǎn)稅負(fù)問題的建議》(市七屆人大四次會議代表建議第20230636號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就建議辦理有關(guān)情況答復(fù)如下：

　　一、關(guān)于不動產(chǎn)抵押品拍賣稅費(fèi)由買賣雙方各自承擔(dān)的建議

　　您提出的拍賣不動產(chǎn)的稅費(fèi)按照規(guī)定由“買賣雙方各自承擔(dān)”的建議，是一種較為合理的做法。根據(jù)稅收征管法第四條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。即單位或個人發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，按照法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)，則該單位或個人屬于法定的納稅人，應(yīng)依法履行納稅義務(wù)。各稅種單行法律及暫行條例也對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)和納稅主體作出了明確規(guī)定。

　　2022年，深圳市稅務(wù)局已與市中級人民法院就不動產(chǎn)司法拍賣的稅費(fèi)征繳問題達(dá)成了以下共識：關(guān)于不動產(chǎn)司法拍賣的稅費(fèi)繳納主體問題，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定，因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相關(guān)主體承擔(dān)。目前我市各級人民法院關(guān)于不動產(chǎn)司法拍賣的稅費(fèi)承擔(dān)主體已按此原則統(tǒng)一處理。

　　二、關(guān)于拍賣環(huán)節(jié)、以物抵債環(huán)節(jié)賣方稅費(fèi)不作為執(zhí)行費(fèi)用優(yōu)于抵押權(quán)扣除的建議

　　2022年，深圳市稅務(wù)局已與市中級人民法院就不動產(chǎn)司法拍賣的稅費(fèi)征繳問題達(dá)成了以下共識：不動產(chǎn)司法拍賣環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)性質(zhì)上類似于拍賣費(fèi)用，因司法拍賣而產(chǎn)生，屬司法拍賣的必要支出，應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中優(yōu)先受償。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十七條第一款規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，在支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款后，再償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金。從現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)和司法判例來看，對抵押房地產(chǎn)的處置均支持拍賣環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅費(fèi)優(yōu)先于抵押權(quán)扣除。

　　三、關(guān)于買受人繳納契稅和印花稅后便可辦理產(chǎn)權(quán)過戶的建議

　　您提出的“明確拍賣環(huán)節(jié)、以物抵債環(huán)節(jié)賣方稅費(fèi)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法向賣方追繳，買受人繳納自身契稅和印花稅后便可辦理產(chǎn)權(quán)過戶，銀行按照稅務(wù)總局公告2015年第67號的規(guī)定繳納契稅后辦理抵債過戶”建議，有利于減輕拍賣環(huán)節(jié)、抵債環(huán)節(jié)的銀行負(fù)擔(dān)。但是，現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出了“先稅后證”的明確規(guī)定。

　　如《中華人民共和國個人所得稅法》第十五條第二款規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記等相關(guān)信息核驗(yàn)應(yīng)繳的個人所得稅，登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)與該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個人所得稅的完稅憑證�！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。《中華人民共和國契稅法》第十條、第十一條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅;納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證;納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息;未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條第(四)項(xiàng)規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，還應(yīng)當(dāng)對下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

　　因此，根據(jù)上述規(guī)定，“先稅后證”是稅收法律法規(guī)規(guī)定的稅收征繳程序，繳納不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)屬于辦理不動產(chǎn)過戶登記的前置條件，在我國現(xiàn)行征管條件下，為了保證國家稅款優(yōu)先足額入庫，設(shè)置“先稅后證”有其一定合理性。為更加合理保障債權(quán)人的權(quán)益，我們也將積極研究并向上反映相關(guān)問題，推動優(yōu)化稅費(fèi)征管環(huán)境。

　　四、關(guān)于以物抵債情況下發(fā)票開具及稅款計算的建議

　　您提出的“明確除稅務(wù)總局公告2022年第31號公告規(guī)定的情況之外，如債務(wù)人不配合開具增值稅發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以代開增值稅專票，銀行據(jù)以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅及所得稅稅前扣除依據(jù);若稅務(wù)機(jī)關(guān)確實(shí)不能代開發(fā)票，明確以法院裁定抵債價格或銀行契稅完稅憑證計稅價格作為處置抵債資產(chǎn)時繳納增值稅、土地增值稅的計稅依據(jù)和企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)”建議，可以有效解決抵債資產(chǎn)處置時銀行未取得發(fā)票，后續(xù)難以確定計稅依據(jù)以及稅前抵扣的問題。

　　關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十六條規(guī)定，“需要臨時使用發(fā)票的單位和個人，可以憑購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的書面證明、經(jīng)辦人身份證明，直接向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票。依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先征收稅款，再開具發(fā)票”。納稅人如需代開發(fā)票，請按照代開發(fā)票的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　關(guān)于以物抵債稅款的計算，現(xiàn)行稅收政策已經(jīng)作出了規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

　　一是增值稅。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)的增值稅，2022年8月1日至2023年7月31日期間，按照《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》(2022年第31號，以下簡稱“2022年第31號文”)計算繳納。對于2022年第31號文規(guī)定情形之外的金融業(yè)納稅人處置抵債不動產(chǎn)的，可以根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(2016年第14號)第八條“納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。(三)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”和《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》(2016年第73號)第一條“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除”的規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時可憑借符合以上文件要求的憑證進(jìn)行銷售額差額計算增值稅。

　　二是土地增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計算問題的相關(guān)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。具體核定征收辦法參照《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》(2019年第8號)執(zhí)行。

　　三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(2018年第28號，以下簡稱“2018年第28號文”)第九條規(guī)定，對于企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的支出，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票作為稅前扣除憑證。因法院拍賣過程中出現(xiàn)無法開具(代開)發(fā)票的情形，不屬于2018年第28號文第十四條規(guī)定的無法補(bǔ)開、換開發(fā)票的特殊原因，暫時不能按照憑相關(guān)資料證實(shí)支出真實(shí)性后，允許稅前扣除的規(guī)定執(zhí)行。相關(guān)問題我局將會及時向總局進(jìn)行報告。

　　五、關(guān)于銀行墊付稅費(fèi)允許企業(yè)所得稅稅前扣除的建議

　　您提出的“由于歷史原因法院沒有裁定銀行承擔(dān)稅費(fèi)，銀行確實(shí)墊付了債務(wù)人稅費(fèi)的情況下，應(yīng)明確墊付的稅費(fèi)允許銀行于企業(yè)所得稅稅前扣除;對于法院裁定銀行承擔(dān)稅費(fèi)的，應(yīng)明確可以憑法院裁定等法律文書和稅費(fèi)完稅憑證做稅前扣除，并明確在繳納了債務(wù)人稅費(fèi)當(dāng)年作營業(yè)外支出稅前扣除或在處置抵債資產(chǎn)當(dāng)年作為成本扣除”建議，現(xiàn)行政策已經(jīng)做出了相關(guān)規(guī)定，允許予以企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　處置抵債資產(chǎn)形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相關(guān)主體承擔(dān)。銀行墊付的稅費(fèi)屬于應(yīng)收款項(xiàng)，符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕57號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》(2011年第25號)規(guī)定的條件時，可以作為資產(chǎn)損失稅前扣除。

　　六、關(guān)于明確當(dāng)法院裁定以物抵債，銀行取得抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)時間及納稅義務(wù)人的建議

　　您提出的“明確當(dāng)法院裁定以物抵債，銀行取得抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、土地使用稅的納稅時點(diǎn)調(diào)整為辦理抵債房產(chǎn)過戶的次月;當(dāng)法院裁定抵債后，原產(chǎn)權(quán)人占用，法院也沒有執(zhí)行騰房，導(dǎo)致銀行根本無法擁有該等抵押房產(chǎn)的所有權(quán)、處置權(quán)和使用權(quán)時，抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅和土地使用稅由實(shí)際使用人(原產(chǎn)權(quán)人)繳納，避免銀行無任何經(jīng)濟(jì)權(quán)力或經(jīng)濟(jì)利益流入?yún)s承擔(dān)稅負(fù)的不公平情況發(fā)生”建議，由抵債房產(chǎn)的實(shí)際使用人在實(shí)際使用期間承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，充分考慮了稅收公平�，F(xiàn)有政策已對納稅義務(wù)時間及納稅義務(wù)人做出明確的規(guī)定。

　　關(guān)于納稅義務(wù)時間的確定，對于由法院裁定以物抵債的房產(chǎn)，無論是否完成登記過戶行為，其產(chǎn)權(quán)已發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移。其登記過戶時間及法院裁定文書生效時間孰先，則此時間的次月為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)起始時間。關(guān)于納稅義務(wù)人的確定，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字〔1998〕15號)第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。因此，當(dāng)法院裁定抵債后，抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅和土地使用稅應(yīng)由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人繳納。

　　下一步，深圳市稅務(wù)局與市中級人民法院將繼續(xù)加強(qiáng)就不動產(chǎn)司法拍賣的稅費(fèi)征繳問題的溝通與協(xié)調(diào)，持續(xù)優(yōu)化金融業(yè)抵押品拍賣及抵債資產(chǎn)稅負(fù)征收政策及執(zhí)行方式，保障金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，支持金融業(yè)更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展!

　　感謝您對稅收工作的關(guān)心和支持。

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

2023年9月26日