《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)》征求意見

　　為進一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我局起草了《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)》及解讀。根據(jù)《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》和浙江省政府相關(guān)要求，現(xiàn)于2024年9月23日至2024年10月22日在國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局網(wǎng)站對社會公眾進行公示，征求社會公眾意見。納稅人可登錄國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局網(wǎng)站閱讀上述文件，并可通過郵寄、電子郵件的方式向省稅務(wù)局反映意見和建議。(地址：杭州市西湖區(qū)體環(huán)二路1號國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處，郵編：310007。電子郵箱：sswjcxc@163.com)

　　稅 屋附件：

　　1.國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿).doc

　　2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)》的解讀.doc

國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局

2024年9月23日

國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)

　　為進一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征管有關(guān)問題公告如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征

　　(一)除保障性住房外，全省(不含寧波)普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的土地增值稅預(yù)征率為2%。

　　(二)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2016年第70號)第一條規(guī)定，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預(yù)繳土地增值稅：

　　應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×土地增值稅預(yù)征率

　　(三)采取非預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預(yù)繳土地增值稅：

　　應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=銷售收入÷(1+增值稅適用稅率或者征收率)×土地增值稅預(yù)征率

　　(四)自清算受理所在季度的季初起，不再預(yù)繳土地增值稅。清算受理所在季度的季初至清算審核結(jié)束期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在清算審核結(jié)束后首個納稅期限內(nèi)，按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報土地增值稅。

　　二、清算審核

　　(一)對同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額、增值率。在本公告發(fā)布之日后，主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報的項目應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行;在發(fā)布之日前，已受理但未出具清算審核結(jié)論的項目，納稅人可選擇按本規(guī)定執(zhí)行。

　　(二)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2016年第70號)文件規(guī)定，如不能按清算單位準(zhǔn)確計算的，則按該清算單位預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除;如按上述方法仍無法按清算單位或房產(chǎn)類型準(zhǔn)確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應(yīng)稅收入的占比計算分攤，在同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型之間按各房產(chǎn)類型應(yīng)稅收入的占比計算分攤。

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)以納稅人提供的清算資料為依據(jù)出具的清算審核結(jié)論，原則上不再調(diào)整。

　　1.本公告發(fā)布之日起發(fā)出清算審核結(jié)論通知書的項目，符合下列情形之一的，自清算審核結(jié)論通知書送達之日起36個月內(nèi)，納稅人可以書面申請調(diào)整重新計算土地增值稅清算稅額：一是清算時已支付可扣除款項但未取得合法有效憑證，在清算后取得的;二是清算時未支付可扣除款項，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的。

　　2.納稅人符合上述情形擬申請調(diào)整清算稅額的，應(yīng)當(dāng)在清算審核期間出具專項報告，并報送主管稅務(wù)機關(guān)確認。未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認的，后續(xù)不予受理調(diào)整申請。對同一個清算單位申請調(diào)整清算稅額只允許一次。

　　3.主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人書面申請之日起90日內(nèi)完成調(diào)整審核。調(diào)整清算稅額時，不得改變原清算單位、征收方式和成本費用分攤方法。

　　(四)經(jīng)清算稅額調(diào)整的項目，其自首次清算審核結(jié)束和調(diào)整審核結(jié)束期間已發(fā)生的尾盤申報稅額允許同步調(diào)整。

　　(五)上述調(diào)整稅額涉及補、退稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　本公告自2024年XX月XX日起施行�！墩憬�省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定》(2010年第2號)第一條規(guī)定、《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告》(2015年第8號)第一條第二款第三目規(guī)定同時廢止。

　　附件2

關(guān)于《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)》的解讀

　　為便于政策理解和執(zhí)行，現(xiàn)就《國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(征求意見稿)》(以下簡稱《公告》)相關(guān)事項解讀如下：

　　一、《公告》的出臺背景

　　為進一步規(guī)范全省(不含寧波，下同)土地增值稅征收管理，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合浙江實際，制定本公告。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　(一)關(guān)于土地增值稅預(yù)征

　　一是降低并統(tǒng)一全省土地增值稅預(yù)征率。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)規(guī)定“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率”，為充分發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，減輕納稅人負擔(dān)，《公告》明確除保障性住房外，全省不同類型房地產(chǎn)的土地增值稅預(yù)征率均為2%，本次調(diào)整后我省土地增值稅預(yù)征率已經(jīng)是國稅發(fā)〔2010〕53號文件規(guī)定的最低下限�！豆�告》同時廢止了《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定》(2010年第2號)第一條規(guī)定。

　　二是明確預(yù)繳土地增值稅計算方法�！豆�告》規(guī)定采取預(yù)收款方式或其他方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，分別按照“(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×土地增值稅預(yù)征率”和“銷售收入÷(1+增值稅適用稅率或者征收率)×土地增值稅預(yù)征率”方法計算預(yù)繳土地增值稅，便于納稅人準(zhǔn)確計算申報。

　　三是簡化清算受理后土地增值稅申報方式。為進一步壓減納稅人申報和繳稅次數(shù)，提升納稅便利化水平，《公告》明確：一是納稅人自清算受理所在季度的季初起，不再預(yù)繳土地增值稅。我省土地增值稅納稅期限實行按季申報。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A項目符合清算條件，并于2025年1月15日收到《土地增值稅清算受理通知書》，則納稅人從2025年1月1日起取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不再預(yù)繳土地增值稅;二是清算受理所在季度的季初至清算審核結(jié)束期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在清算審核結(jié)束后首個納稅期限內(nèi)，按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報土地增值稅。例如，主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)審核后，甲企業(yè)于2025年3月15日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年4月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報2025年1月1日至3月31日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入;如甲企業(yè)于2025年4月5日收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，則甲企業(yè)應(yīng)在2025年7月征期內(nèi)按尾盤轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策申報2025年1月1日至2025年6月30日期間所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入�！豆�告》同時廢止了《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告》(2015年第8號)第一條第二款第三目規(guī)定。

　　(二)關(guān)于土地增值稅清算審核

　　一是統(tǒng)一清算單位房地產(chǎn)類型劃分。《公告》規(guī)定了對同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額、增值率，即將全省分類型清算方法統(tǒng)一為“二分法”，分為普通住宅和除普通住宅以外的其他類型房地產(chǎn)。同時考慮政策平穩(wěn)過渡，從有利于納稅人的角度出發(fā)，在《公告》發(fā)布之日前，已收到《土地增值稅清算受理通知書》，但未收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項目，納稅人可以選擇按本規(guī)定執(zhí)行，也可按原清算受理時的方法執(zhí)行。

　　二是明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的扣除方法�！豆�告》明確了不能按清算單位或房地產(chǎn)類型準(zhǔn)確歸集時稅金的扣除方法，先按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除，如仍無法準(zhǔn)確歸集的，在不同清算單位之間按各清算單位應(yīng)稅收入的占比計算分攤，在同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型之間按各房產(chǎn)類型應(yīng)稅收入的占比計算分攤。

　　三是明確申請調(diào)整清算稅額情形。為確保稅收的公平與合理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，《公告》明確了申請調(diào)整重新計算土地增值稅清算稅額相關(guān)事項：

　　1.適用項目。須為自本《公告》發(fā)布之日起發(fā)出《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》的項目。

　　2.申請時限。須在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》之日起36個月內(nèi)提出書面申請。

　　3.適用情形。共兩類，一類是清算時已支付可扣除款項但未取得合法有效憑證，在清算后取得的;另一類是清算時未支付可扣除款項，在清算后支付，并已取得合法有效憑證的，包括兩種情形：

　　(1)清算前未支付，且未取得合法有效憑證的，在清算后支付并取得合法有效憑證的;

　　(2)清算前未支付，但已取得合法有效憑證的，在清算后支付的。

　　4.申請程序。應(yīng)當(dāng)在清算審核期間出具專項報告，并報送主管稅務(wù)機關(guān)確認。未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認的，后續(xù)不予受理調(diào)整申請。

　　5.調(diào)整次數(shù)。對同一個清算單位申請調(diào)整清算稅額只允許一次。

　　6.審核時限。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人書面申請之日起90日內(nèi)完成調(diào)整審核。

　　7.分攤方法。調(diào)整清算稅額時，不得改變原清算單位、征收方式和成本費用分攤方法。

　　8.尾盤處理。經(jīng)清算稅額調(diào)整的項目，其自首次清算審核結(jié)束和調(diào)整審核結(jié)束期間已發(fā)生的尾盤申報稅額允許同步調(diào)整。

　　9.補退稅額。調(diào)整涉及補、退稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　三、《公告》的施行日期

　　《公告》自2024年XX月XX日起施行。